4月24日，華夏幸福2019年年報出爐，根據年報顯示，報告期內，華夏幸福實現營業收入1052.10億元，比上一年同期增長25.55%；
實現歸屬于上市公司股東的凈利潤146.12億元，比上一年同期增長24.40%。
但從華夏幸福的現金流和債務情況上看，光鮮的財報背后隱憂不小： 183%的高負債率折射企業現金流堪憂，自身造血能力不足。
而身處與平安對賭將近，業績考量關鍵期，華夏幸福146.12億元的凈利潤實現度也只是剛剛及格。
高壓之下，華夏幸福的日子確實并不“幸福”。
凈負債率居高不下 短期借款上漲535.48%
根據華夏幸福2019年財報顯示，截至2019年年末，華夏幸福的總資產為4578.11億元，負債合計3841.25億元，2019年全年華夏幸福的資產負債率為83.9%。
不過對于房地產公司而言，衡量負債和風險情況上，凈負債率更有說服力。凈負債率即債務股權比例，在計算上，計息負債剔除貨幣基金后對所有者權益的比例就是凈負債率。
計息負債上，長短期借款、應付債券、應付票 據、一年內到期的非流動性負債都涵蓋其中。
逐一來看，2019年年末，華夏幸福的負債分布：
短期借款金額為265.75億元；
長期借款為487.89億元；
應付債券為684.64億元；
一年內到期的非流動性負債338.18億元。
計息負債合計1776.46億元。
綜合算下來，華夏幸福的凈負債率達到183%。
這反映出，2019年華夏幸福對債務的依賴性更大，利潤增長背后與巨額借債資本不無關系。
圖片來源：華夏幸福2019年財報
近兩年，華夏幸福的借款余額出現了明顯增長，2018年末華夏幸福借款余額為1390.39億元，到了2019年年末，這個科目增加了402億，達到1792億元。
2020年第一季度，借款金額繼續增加，上漲到1979億元。
在2019年全年華夏幸福所有借款中，短期借款的漲幅最引人關注，2019年年初，短期借款金額為41.81億元，短短一年間上漲535.48%，5倍多的漲幅很難不引起熱議。
華夏幸福的借款結構較為復雜，以最新數據為例，華夏幸福2020年3月的新增借款中，占比最大的為企業債券、公司債券、金融債券、非金融企業債務融資工具。
華夏幸福表示，新增借款主要用于公司日常經營及補充流動資金。
對比華夏幸福464.35億元的貨幣資金，現金很難覆蓋短期流動性，資金上的緊張程度可窺一二。
在所有房企中，華夏幸福是比較特殊的存在，因為迄今為止，華夏幸福把所有能用到的融資方式都嘗試過了一遍。
據統計，華夏幸福所使用的融資方式多達20余種，被媒體稱為“花式融資百科全書”。
截至報告期末，華夏幸福融資加權平均成本為7.86%，其中：
銀行貸款的平均利息成本6.37%；
債券及債務融資工具平均成本為7.25%；
信托、資管等其他融資的平均利息成本10.02%。
融資成本之高可見一斑。
對于房地產企業來說，2019年市場景氣程度并不高，房地產行業銷售面積和銷售價格持續低迷，融資環境不斷緊縮。
以2019年8月數據為例，根據同策咨研究院監測的40家典型上市房企數據顯示，2019年8月房企完成融資金額折合人民幣共計368.26億元，環比下跌58.15%。
可以看到，企業騰挪的空間非常有限，這樣的背景下，華夏幸福的融資成本還將繼續攀升，這些對華夏幸福而言無疑都是一個不小的負擔。
銷售額下降 業績對賭剛及格
在2019年華夏幸福所有的財務狀況中，最受市場關注的無疑還有業績，主要在于華夏與平安的三年之約將于年內到期。
財報顯示，2019年華夏幸福歸屬于上市公司股東的凈利潤146.12億元，同比增長24.40%；146.12億元的凈利潤與2018年相比，實現了65%的增長。
在與平安對賭上，華夏幸福2019年實現的業績剛剛及格。
根據財報顯示，2019年報告期內：
華夏幸福實現營業收入1052.10億元，比上一年同期增長25.55%；
銷售額1431.72億元，同比下降12%。
從2015年到2019年，華夏幸福的銷售額已經連續四年出現了下滑。
對于銷售額下降，華夏幸福董事會秘書林成紅表示，由于前兩年孔雀城拿地、取地不足，因而影響到了2019年度銷售額業績，同時也部分反映了2020年度第一季度的銷售情況。
前幾天，我們分析華夏幸福業績的時候說過，華夏幸福銷售額下降的背后，折射出投資取地不足，詳情見之前文章 《對賭將近，業績承壓，華夏幸福會一直“幸福”嗎？》。
對于房地產企業來說，土地儲備的意義不言而喻。
房地產市場的地域性非常強，資源容易集中，在銷售難度較大的地區，很難快速轉為收入。
這對地產企業來說就意味著想要取得競爭優勢，土地儲備、地價優勢都很重要。
在房地產市場普降杠桿的背景下，華夏幸福緣何敢屢加杠桿，負重前行。
是平安賦予的勇氣嗎？
正所謂，“手里有糧，心頭不慌”！
雖有平安資金入股支撐，但如果自身造血能力不足，還頻頻融資加杠桿，那么即使身處大樹底下，涼也不是那么好乘的。
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