世茂集團“加速度”：是激流勇進還是蒙眼狂奔？

最近兩年是世茂房地產高光的兩年，主業上，銷售業績迎來爆發，營收利潤不斷增長，多項財務指標穩居行業前列；資本運作上，猛烈進攻，2019年以200億資金先后并購20多個房產項目。2020年拆分物業板塊，推其獨立在港交所上市。

三十而立的世茂集團可謂風光無兩。

不過，幾年前世茂集團還是另一番光景。

2015至2017三年間，世茂業績持續低迷，一度跌出中國房企排行榜前十。

從低迷到高光，世茂經歷了一次新舊掌門人的變更。

2019年，二代接班人許世壇正式繼位，許世壇偏大膽激進，行事風格體現于世茂密集的并購運作上，2019年世茂展開的一系列收購就是許世壇接手后的運作。

在眾多房企控速求穩的背景下，世茂的加速超車還是引來了公眾對其去庫存化及并購風險的擔憂。

密集并購 劍指土儲

根據2019年世茂集團財報顯示：

世茂集團實現營收1115.17億元，同比增長30.4%；

公司實現歸母凈利108.98億元，同比增23.35%；

毛利額341.31億元，同比增長26.6%。

值得一提的是，2019年世茂集團房地產簽約額為人民幣2,600.66億元，同比增長47.6%，完成全年銷售目標的124%。

超額完成2019年銷售計劃的世茂，順勢在業績發布會上喊出了“2020年沖擊3000億元”的銷售目標。

除了業績上表現突出，在土地儲備上，世茂也展現出了一定的能力。

2019年世茂集團新增土地儲備3092萬平方米，同比增幅超300%，新增土地儲備可售貨值約5000億元，其中收并購項目占比達到65%。

到了這，世茂集團2019年的資本運作顯現出了落腳，密集的并購行為，都是為土地儲備做打算。

了解新任掌門許世壇性格的人一定不會對他的行為感到陌生。

許世紜更喜歡通過收購進行擴張。

他曾直言，通過拍賣獲取土地的方式太貴了，通過收購獲取土地也是房地產企業比較熟知的邏輯。

不過在項目上，世茂一般都會進行篩選，只有開發到一定程度上的項目才能進入世茂的并購名單中。

據《北京商報》不完全統計，2019年3月以來，世茂集團已通過旗下兩個上市平臺世茂股份、世茂房地產已先后收購泰禾、明發、萬通、粵泰的多個項目，其中涉及泰禾的項目數量達到12個，累計斥資超過200億元。

截至2019年末，世茂進駐全國120個城市，旗下所擁有項目達到349個。

大量并購之下，世茂房地產土地儲備總量大幅增長。

2019年僅上半年的土地儲備增量就超過了2018年一整年水平，全年擁有的土地儲備比2017年增加了748萬。

值得一提的是，土地儲備對房產企業而言是把“雙刃劍”，整體來說要與開發銷售能力相匹配。

土地儲備過少，后續發展能力不足；土地儲量過大，消化周期過長，去庫存壓力較大。

在房地產市場相對低迷的當下，很多房地產龍頭企業，如碧桂園、恒大、萬科等，紛紛把“高周轉”放在了次要位置，將“降速提質”作為戰略選擇，拿地速度上得到了明顯的放緩。

在眾多房企放慢腳步下，世茂的加速奔跑多少都有違和，究竟誰能踩準市場的節奏？

時間將揭示答案。

分拆物業上市背后

人逢喜事精神爽，2020年世茂不僅僅有業績上的“加速度”，還迎來旗下物業板塊拆分上市的喜訊。

今年4月21日，世茂集團曾發公告，表示正在考慮分拆集團的物業管理服務及相關增值服務業務于聯交所獨立上市。

5月14日，世茂集團又發布公告稱，紅杉資本和騰訊分別對世茂服務投資1.3億美元及1.14億美元。

這個信號一現，市場了然世茂服務離上市也就差臨門一腳了。

不出所料，6月29日，世茂服務正式向港交所遞交了招股書，世茂集團的第三家上市公司即將誕生。

招股書披露：

2019年，世茂服務營業收入達24.89億元，2017-2019復合年增長率為54.5%；

凈利潤實現3.85億元，2017-2019復合年增長率為88%。

世茂集團為何選擇拆分物業板塊上市，有大環境原因，也有自身原因。

大環境下，內地房企分拆物業上市蔚然成風。

2019年以來，就有藍光、保利、時代、寶龍、建業等多家房產公司旗下的物業公司上市，而且這其中大部分公司選擇了港股市場。

大家都爭先恐后的赴港IPO，這個潮流世茂不能錯過。

自身的原因就更加直白了，兩個字：為錢。

雖然看上去財大氣粗，但作為資金密集型的房地產企業，世茂也需要更多的錢運作平臺。

在眾多融資渠道中，上市無疑是最好的一個選擇。

對世茂而言，物業板塊上市與否差別較大。自媒體經觀財經眼認為，如果物業板塊不進行拆分，那么在世茂集團旗下，享有的滾動市盈率不到10倍。

但是一旦拆分上市，參照碧桂園服務上市后55倍的增長，世茂服務有望達到200億以上的市值。

不過分拆物業上市也并非一本萬利，背后的壓力和風險不能回避。

世茂服務的上市本身摻雜著一絲“豪賭”的意味。在得到紅杉和騰訊戰略投資的同時，世茂服務也“收獲”了一份對賭協議。

招股書顯示，如果2021年底，世茂服務凈利潤少于11.7億元（同比增加203.90%），綜合收益少于81億元（同比增加313.82%），紅杉資本和騰訊有權要求世茂集團向其轉讓額外股份或支付賠償金額。

這么看來，世茂服務面臨的壓力不是一般的大。

另外，世茂服務的業務對世茂集團的依賴較高。

數據顯示，世茂服務過去三年來收入大多來源于世茂集團的供養，世茂集團給予的物業開發占比超過80%。

與此同時，世茂服務業務結構相對單一，2019年住宅物業管理面積占比達96%，營收占比達89.7%。

整體來說，世茂服務的獨立能力和多元化發展能力備受考驗。

上市后世茂服務的道路恐怕不是坦途。

收購福晟引爭議

既密集并購又分拆板塊上市，世茂集團的胃口確實不小，不過“能吃”有時不全是福氣，很可能引起“消化不良”。

最近中信資本旗下的基金對福晟集團的報警牽扯到了世茂。

為了收購開發福州的兩處地產項目，福晟集團以明股實債的形式引入了中信資本旗下基金產品，并很快從127位投資人募集到了總計3億元資金，其中2.5億元就被投資到了一個叫“錢隆奧體城”的商住項目，這個項目即該基金的標的。

這只私募產品到期后，投資人們并未得到兌付，至今仍處于“討債”中。

2019年末，福晟集團在資金壓力巨大下，引進了世茂集團的收購。世茂接盤福晟的資產，包括1000多億元的可售資源、三四千億元的舊改貨值等。

2020年1月，雙方成立合作平臺“世茂福晟”。

按理說，收購福晟后，資產和債務世茂都要照單全收的，但顯然世茂有自己的算盤。

世茂對此規劃清晰：把債務清晰的優質資產并入上市公司做大業績；債務不清晰的次優資產放到世茂福晟平臺，處理干凈再賣給上市公司或債務重組。

在涉及內部集資的債務時，直接甩出“以房抵債”的牌，“房”就是上述項目房產，即中信資本私募基金的標的。

這個“神操作”一出，中信資本和投資人徹底被激怒選擇了報警。不少投資人直接前往世茂總部討要說法。

投資人的不滿無可指摘。

并購福晟中，世茂扮演的是“救兵”的角色，入場后卻自動化身“甩鍋俠”。

“挑肥揀瘦”的表現已經為人詬病了，在債務承擔上還想摘清責任。

業內人士透露，關于這筆債務如何償還，中信資本和世茂、福晟三方5月中上旬就已經達成了解決方案，但到了5月下旬執行落實時，世茂方推翻了此前方案，一切回到最初。

毫無疑問的是，這個糾紛無論最終如何收場，受損最大的還是投資者。

世茂該給投資者們怎樣的交代，觀點財經將持續關注。