4月28日中南建設（SZ000961）發布2019年全年財報，報告期內總營收達718.3億元，較2018年同比增長79.08%；

實現歸屬上市公司股東的凈利潤41.6億元，同比增長89.8%；扣非凈利潤也同比增長114.56%至35.1億元。

這份亮眼的財報數據，也讓中南建設對自己作出很高的評價： 公司業績實現高質量增長，負債結構進一步優化，財務穩健性和安全性進一步提升，為公司可持續發展提供了強勁動力。

但中南建設真能擔得起這樣的結論嗎？

實際情況未必！

業績表面亮眼，增長質量其實一般

判斷房企的業績增長質量主要看它的經營效率，經營效率一看毛利率水平，毛利率越高越好，意味著公司經營的邊際成本較低

二看企業的經營性現金流，這能反映企業可支配資金的多寡，以及銷售回款情況，直觀展現企業經營結構的健康狀況。

先說毛利率，這是反應其經營效率的一個有效指標。

根據中南建設財報數據，房地產銷售和建筑施工是其兩大主營業務，在集團營收構成中分別占比68.03%和29.24%。

圖片來源：中南建設2019年財報

但這兩項主營業務所帶來的綜合毛利率只有16.7%，較2018年同比下降2.8個百分點，并不算高。

其中主營房地產銷售業務的毛利率為17.93%，同比下降2.3個百分點，更是低于25%的行業平均毛利水平。

而建筑施工業務的毛利率也不算高，僅9%，較去年下降了2.58個百分點。

圖片來源：中南建設2019年財報

再看其經營性現金流情況。

財報顯示，中南建設2019年全年實現1110億元的經營性現金流入，賬面現金充沛，但也產生了1028億元的經營性現金流出，全年經營性現金流凈額只有81.96億元，較2018年的194.3億元同比減少了57.82%

經營性現金流支出大幅攤薄經營現金流入，可見其現金流情況并非向好。

而且其現金流情況的改善并非銷售拉動，而是融資規模增加導致，說簡單點就是用借錢讓自己看起來有錢，用一個不恰當的比方就是“打腫臉充胖子”。

跟2018年相比，2019年中南建設的經營性現金流增加主要來源于“其他與經營活動有關的現金”，達323.3億元，較2018年增長了4.7倍，但銷售回款，也就是“銷售商品、提供勞務收到的現金”只有786.5億元，較2018年的902.2億元反倒減少了近116億元。

圖片來源：東方財富展示數據

這一數據變化可以在一程度上佐證中南建設經營性現金流的改善并非業績拉動，而是由于外部借款增加所致。

因為房企獲取現金的途徑主要有兩個，一是銷售回款；二是對外借款，也就是與經營活動有關的現金。

因此，僅從毛利和經營現金流情況兩方面來看，就足以論證中南建設表面業績大增，實則其經營結構并非健康，業績增長質量也并不算太高的結論，反倒是負債規模不斷增加的問題，讓其財務健康狀況極其堪憂。

負債規模高企，財務結構也并非健康

之前我們也說過，房地產是一個負債驅動型行業，融資拿地，賣房回款，還掉借款，剩下的就是自己的。

所以，合理的負債有利于房企擴大經營規模，實現更高的利潤增長，但如果負債規模過大，或者公司自有現金已經無法覆蓋負債規模，一系列經營問題就會顯現，財務結構也會不斷惡化，這時候負債問題就會成為威脅公司經營的達摩克利斯之劍，抗風險能力也會被大幅削弱。

而中南建設年報顯示，2019年其總資產負債率高達90.77%，雖然比2018年末下降0.92個百分點，但仍高于64.3%的行業平均水平。

凈負債率雖然下降了25.56個百分點，但也高達165.95%，同樣遠超92.5%的行業平均水平。

具體來看，中南建設的短期借款和一年內到期的非流動負債規模達235.6億元，而中南建設的賬面可支配現金只有254.1億元，其中有92億元屬于無法自由支配的受限資金。

也就是說中南建設實際可用于償債的資金只有162.1億元，難以覆蓋235.6億元的負債規模，可見其現金流情況并不理想。

而且，在房地產行業降杠桿的大基調下，中南建設似乎在反其道而行，在增加負債規模的路上越走越遠。

根據財報數據， 中南建設2019年的籌資活動現金流入中，借款金額高達523.1億元，較2018年的380.5億元增加了142.6億元，發債規模也達70.88億元，較2018年的32.83億元增加了近一倍。

圖片來源：萬得數據

可見，其所謂的負債結構優化并不理想，而且中南建設還在不斷增加負債規模，這種加杠桿的運作模式，很難看出其財務結構向好的改善。

因此，對于中南建設已經實現高質量的業績增長，以及負債結構不斷優化，財務穩健性和安全性進一步提升的結論，從其實際經營結構來看，很難被認同。

反倒是用企業經營效率低下，業績增長質量一般，負債結構并未改善，現金流情況緊張，財務穩健性和安全性堪憂作結論更為恰當。